¿Necesito probate para transferir una casa en Nueva York?

La pérdida de un cónyuge puede ser emocionalmente devastadora. Además del duelo, el cónyuge sobreviviente suele tener que resolver asuntos legales y financieros importantes, entre ellos qué ocurre con la vivienda familiar.

Una de las preguntas más frecuentes es si se necesita un proceso de sucesión para transferir la casa al nombre del cónyuge sobreviviente.

En Nueva York, la respuesta depende principalmente de cómo aparece registrada la propiedad en la escritura más reciente. En algunos casos, la propiedad pasa automáticamente al cónyuge sobreviviente. En otros, puede ser necesario iniciar un procedimiento de probate o de administración ante el Surrogate’s Court.

El primer paso es revisar la escritura

Antes de presentar documentos ante el tribunal o firmar una nueva escritura, es importante obtener una copia de la escritura registrada y comprobar cómo aparece la titularidad.

La propiedad puede estar registrada de una de estas formas:

A nombre de ambos cónyuges como tenants by the entirety.

A nombre de ambos como joint tenants with right of survivorship.

A nombre de ambos como tenants in common.

Únicamente a nombre del cónyuge fallecido.

A nombre de un fideicomiso.

Sujeta a una escritura de transferencia al fallecimiento.

La forma de titularidad es fundamental. El hecho de estar casado, vivir en la vivienda o haber contribuido al pago de la hipoteca no determina por sí solo quién recibe la propiedad después del fallecimiento.

¿Qué ocurre si éramos propietarios como tenants by the entirety?

En Nueva York, la tenancy by the entirety es una forma común de propiedad para matrimonios.

La ley de Nueva York establece generalmente que una transferencia de bienes inmuebles a un esposo y una esposa crea una tenancy by the entirety, salvo que la escritura indique expresamente otra forma de propiedad. Esta titularidad incluye un derecho de supervivencia. Cuando uno de los cónyuges fallece, el otro normalmente se convierte en propietario único de manera automática.

En esa situación, la casa normalmente no tiene que pasar por probate.

Sin embargo, que la propiedad pase automáticamente no significa que no haya que realizar ningún trámite. El cónyuge sobreviviente puede necesitar presentar un certificado de defunción ante el registro del condado, la compañía hipotecaria, la aseguradora o una compañía de títulos, especialmente si desea vender o refinanciar la vivienda.

¿Qué ocurre si la escritura dice joint tenants with right of survivorship?

La joint tenancy with right of survivorship puede producir un resultado similar.

Cuando uno de los propietarios fallece, su participación normalmente pasa directamente al propietario sobreviviente. Por lo general, esa participación no forma parte del patrimonio sujeto a probate.

Aun así, la escritura debe revisarse cuidadosamente. El simple hecho de que aparezcan dos nombres no siempre significa que exista un derecho de supervivencia.

¿Qué ocurre si éramos tenants in common?

Los tenants in common no heredan automáticamente la participación del otro propietario.

Si los cónyuges eran propietarios como tenants in common, la participación del cónyuge fallecido pasa a formar parte de su patrimonio. Esa participación se distribuye conforme al testamento o, si no existe un testamento válido, conforme a las leyes de sucesión intestada de Nueva York.

En este caso, puede ser necesario un procedimiento ante el Surrogate’s Court para determinar quién tiene autoridad para administrar o transferir la participación del fallecido.

El cónyuge sobreviviente conserva su propia participación, pero no necesariamente recibe toda la parte del cónyuge fallecido. Los hijos u otros herederos también pueden adquirir una participación en la vivienda.

¿Qué ocurre si la casa estaba únicamente a nombre de mi cónyuge?

Si la vivienda estaba registrada únicamente a nombre del cónyuge fallecido, la propiedad no pasa automáticamente al sobreviviente simplemente por estar casados.

Si existe un testamento válido, el albacea designado puede tener que presentar un procedimiento de probate ante el Surrogate’s Court. El probate es el proceso mediante el cual el tribunal determina si el testamento es válido y otorga autoridad al albacea para administrar el patrimonio.

Si no existe testamento, puede ser necesario iniciar un procedimiento de administración. El Surrogate’s Court puede emitir Letters of Administration, que autorizan a una persona elegible, normalmente el cónyuge sobreviviente u otro familiar cercano, a administrar el patrimonio.

En algunos casos, si el único activo es un inmueble, la propiedad puede pasar por ministerio de la ley a los herederos sin que sea indispensable abrir una administración completa. Sin embargo, un procedimiento judicial puede seguir siendo necesario o conveniente para vender la propiedad, refinanciarla, resolver deudas, obtener un seguro de título o aclarar quiénes son los propietarios legales.

¿Quién hereda la casa si no hay testamento?

Cuando una persona fallece sin testamento, se considera que murió intestada. La propiedad se distribuye conforme a la ley de Nueva York y según qué familiares sobrevivan al fallecido.

Si la persona fallecida deja cónyuge pero no hijos, el cónyuge generalmente hereda el patrimonio intestado.

Si deja cónyuge e hijos, el cónyuge generalmente recibe los primeros 50.000 dólares y la mitad del resto del patrimonio. Los hijos reciben la otra mitad.

Esto puede significar que el cónyuge sobreviviente y los hijos terminen siendo copropietarios de la participación del fallecido en la vivienda.

Por ello, no debe asumirse que el cónyuge sobreviviente recibe automáticamente toda la casa solo porque no exista testamento.

¿Puede utilizarse el procedimiento de patrimonio pequeño para una casa?

Nueva York permite una administración voluntaria simplificada para ciertos patrimonios con no más de 50.000 dólares en bienes personales.

Sin embargo, ese procedimiento no permite normalmente administrar bienes inmuebles como una casa, un terreno o un condominio.

Por lo tanto, una vivienda que estaba únicamente a nombre del fallecido debe analizarse por separado, incluso si el resto del patrimonio tiene poco valor.

¿Qué ocurre si la casa estaba en un fideicomiso?

Si la vivienda fue transferida correctamente a un fideicomiso revocable antes del fallecimiento, normalmente permanece bajo el control del fideicomiso y no tiene que pasar por probate.

El administrador sucesor puede actuar de acuerdo con los términos del fideicomiso y posiblemente vender, conservar o transferir la propiedad sin abrir un procedimiento de probate para la casa.

Es importante comprobar que la escritura fue realmente registrada a nombre del fideicomiso. Crear un documento de fideicomiso sin transferir formalmente la propiedad a este puede no evitar el probate.

¿Qué ocurre si existe una escritura de transferencia al fallecimiento?

Nueva York permite actualmente las transfer on death deeds para determinados bienes inmuebles.

Una escritura válida de este tipo puede designar a uno o varios beneficiarios que recibirán la propiedad cuando fallezca el propietario, sin que esa transferencia tenga que pasar por probate. La escritura debe cumplir los requisitos legales y haber sido registrada antes del fallecimiento.

Encontrar un formulario sin firmar o sin registrar entre los documentos del fallecido no es suficiente.

¿Desaparece la hipoteca cuando fallece mi cónyuge?

No. El fallecimiento de un propietario no elimina automáticamente la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, los gravámenes ni otras obligaciones vinculadas a la vivienda.

El cónyuge sobreviviente debe seguir controlando los pagos, el seguro y los avisos fiscales. También conviene contactar cuidadosamente con la entidad hipotecaria antes de cambiar la forma de pago o solicitar una modificación del préstamo.

No debe permitirse que el seguro de la vivienda caduque mientras se resuelve la titularidad.

¿Qué documentos pueden ser necesarios?

Dependiendo de cómo estuviera registrada la propiedad, pueden ser necesarios los siguientes documentos:

El certificado de defunción.

La escritura registrada más reciente.

El testamento y cualquier modificación.

Los documentos del fideicomiso.

Una escritura de transferencia al fallecimiento.

Los documentos del procedimiento de probate o administración.

Las Letters Testamentary o Letters of Administration.

La información hipotecaria y sobre gravámenes.

Los registros de impuestos sobre la propiedad.

La identificación del cónyuge sobreviviente.

La prueba del matrimonio.

Los formularios o declaraciones solicitados por el registro del condado o la compañía de títulos.

No siempre es necesario preparar una nueva escritura simplemente porque uno de los cónyuges haya fallecido. Una escritura innecesaria o incorrectamente redactada puede crear problemas de titularidad, impuestos o sucesión.

¿Cuándo conviene hablar con un abogado de sucesiones en Nueva York?

Es especialmente recomendable obtener asesoramiento legal cuando la vivienda estaba únicamente a nombre del cónyuge fallecido, la escritura establece una tenancy in common, existen hijos de una relación actual o anterior, hay desacuerdos familiares, existen deudas o gravámenes, la propiedad debe venderse rápidamente o la escritura contiene términos poco claros.

También conviene consultar con un abogado si la casa debía haberse transferido a un fideicomiso, pero la escritura nunca se modificó, o si existe una escritura de transferencia al fallecimiento cuya validez es incierta.

¿Necesito probate para transferir nuestra casa?

Es posible que no necesite probate si la escritura le otorgaba un derecho de supervivencia, por ejemplo mediante una tenancy by the entirety o una joint tenancy with right of survivorship.

También puede evitarse el probate si la vivienda estaba correctamente incluida en un fideicomiso o sujeta a una escritura válida de transferencia al fallecimiento.

Es más probable que sea necesario un procedimiento de probate o administración cuando la propiedad estaba únicamente a nombre del cónyuge fallecido o cuando este poseía una participación separada como tenant in common.

Cada vivienda y cada patrimonio son diferentes. Vasiliou Law puede revisar la escritura, el testamento, las circunstancias familiares y los documentos del patrimonio para explicar si es necesario un procedimiento sucesorio y qué pasos deben tomarse para proteger o transferir la propiedad.

Para obtener más información sobre el proceso sucesorio en Nueva York, consulte la página de Vasiliou Law sobre abogados de probate en Queens: